A avaliação de imóveis tem por objetivo esclarecer ao proprietário o valor de mercado do seu imóvel levando-se em conta fundamentalmente questões puramente técnicas, como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos.
É diferente da precificação, onde entram também questões menos objetivas como situação do negócio, interesses pessoais, comerciais e até sentimentais.
Ou seja, a avaliação de imóveis busca pragmaticamente elucidar o quanto de fato vale um bem imóvel independente de quem o veja ou de interesses pessoais ou comerciais que eventualmente poderiam estar envolvidos na questão. O resultado final, consequentemente, é a definição técnica de um intervalo onde deveria estar situado o valor de mercado do imóvel sob análise. A tecnicidade do processo de avaliação do imóvel, e consequentemente na elaboração de um laudo técnico de avaliação está expressa em uma sequência de normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: as NBRs 14653, subdivididas em procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos.
Conheça!O nosso serviço de avaliação de bens imóveis
Via de regra, pode-se dividir os procedimentos para a avaliação de imóveis em três grandes pontos:
● Pesquisa de Mercado;
● Homogeneização dos Valores;
● Análise Estatística;
A pesquisa de mercado para avaliação de imóveis, tem como objetivo criar um ponto de partida para lastrar a análise da avaliação do imóvel. O trabalho consiste em obter informações a respeito de imóveis semelhantes que foram negociados nos mesmos local e período em que a avaliação está sendo feita.
A partir desse lastro, é feito uma homogeneização dos valores levando-se em conta diferenças de fatores entre o que foi pesquisado e o bem que está sendo examinado.
Por fim, é realizada uma análise estatística para encontrar o valor, ou intervalo de valores, em que o imóvel poderia ser enquadrado.
Homogeneização dos Valores
Dentre os três procedimentos citados, a homogeneização é central na avaliação de imóveis, visando a definição do valor mais acurado. Sendo assim, seu aprofundamento leva em conta fatores que, em geral, podem ser resumidos a oferta, localização, topografia, frente x fundos, padrão construtivo e estado de conservação. A oferta é a adequação dentro da lei da oferta e da procura em relação à amostragem retirada da pesquisa de mercado. Na localização referencia-se o imóvel de acordo com a melhor e a pior posição em relação ao endereço. Na topográfica considera-se se ela é acidentada, e em que grau, e também se é passível de alagamento. No fator frente x fundos busca-se avaliar possíveis valorizações ou desvalorizações na avaliação do imóvel, sempre em comparação com a amostragem, considerando-se características como formato não quadrado ou não retangular, o que diminui o valor, ou esquina, o que tende a aumentá-lo.
A profundidade também entra na definição do fator frente x fundo, uma vez que na avaliação de terrenos com pouca profundidade podem sofrer desvalorização.
Além disso, há que se levar em conta também o padrão construtivo para adequar as diferenças entre o que foi encontrado na amostra ao padrão do imóvel avaliado. Por fim, a homogeneização passa pela comparação entre o estado de conservação e eventuais necessidades de reformas entre o objeto de estudo e o que foi encontrado na pesquisa.
Diante do que foi explanado podemos concluir que o resultado da avaliação de imóveis visa dar o valor de mercado considerando-se apenas questões técnicas tanto na elaboração dos procedimentos quanto na sua execução. Desta maneira, viabiliza-se um aumento na segurança para tomada de decisões, já que exclui do processo de avaliação do imóvel fatores subjetivos e voláteis como envolvimentos emocionais e interesses econômicos.
A maioria dos administradores sabe que o controle patrimonial de sua empresa representa um valor bastante significativo no seu balanço. É interessante observar a importância e relevância de como contabilizar o capital e como proteger o investimento. Para entender essas questões trouxemos nesse artigo algumas técnicas de controle patrimonial.
O primeiro passo para uma gestão de patrimônio excelente é saber que isso é mais do uma mera exigência legal, ao contrário, é uma forma de evitar desperdícios, de proteger o capital da empresa e eliminar dores de cabeça com possíveis auditorias no futuro.
O controle patrimonial é a gestão de todos os ativos imobilizados da organização. Em outras palavras, trata-se do gerenciamento que engloba os ativos tangíveis e intangíveis, como valor de marca, patentes, direitos autorais e similares.
A eficiência no gerenciamento do ativo fixo traz um enorme ganho na gestão financeira, o que significa diminuição de gastos, além da otimização dos processos de compras da empresa e a garantia da durabilidade dos bens adquiridos.
Um exemplo é um maquinário que esteja se deteriorando de forma mais rápida que o previsto. A partir do momento que se tem uma gestão sobre este item, é possível verificar se a manutenção está sendo feita corretamente e se os produtos aplicados nele são os mais indicados. É possível fazer com que um bem dure mais, evitando antecipar gastos. No caso do maquinário, o prejuízo é ainda maior se a linha de produção ficar parada inesperadamente. Portanto, o controle patrimonial pode reduzir bastante esse risco.
O processo de controle patrimonial eficaz tem pelo menos cinco passos:
Inventário patrimonial: é a verificação de cada bem da empresa e seu estado de conservação.
Avaliação dos ativos: é a avaliação do valor justo de cada um dos itens do inventário patrimonial, levando em consideração sua vida útil, o valor que pode ser recuperado com a venda de determinado bem e ainda o custo de uma possível reposição.
Revisão da vida útil dos bens: qualquer bem passa por depreciação e em algum momento precisará ser reposto. Há regras para o cálculo da depreciação do ativo imobilizado;
Determinação da taxa de depreciação: é a avaliação da taxa de depreciação de cada item levantando no inventário, ou seja, o valor que cada bem perde por ano.
Teste do Impairment: também conhecido como teste de recuperabilidade, esta etapa testa se o valor recuperável de um bem é menor do que o valor registrado na contabilidade (teste normatizado pelas Normas Brasileiras de Contabilidade – NBC TG 01 (R3) – Redução ao valor recuperável de ativos).
Softwares de controle patrimonial ou até mesmo planilhas que ajudam (e muito) a gestão patrimonial.
Alguns procedimentos para também auxiliam, como a criação de um manual interno para a organização do controle patrimonial. Quando todos dentro da empresa entendem a necessidade deste controle e se comprometem com o processo, a possibilidade de gastos inesperados é muito menor..
Há ainda uma série de normas contábeis que devem ser seguidas para que todo o processo esteja de acordo com a legislação e com as normas técnicas. Então se você não tem experiência na área e precisa de ajuda, entre em contato conosco. Nós da Integrade Consulting, temos mais de 30 anos de experiência no mercado e podemos auxiliar a sua empresa a realizar uma controle patrimonial com excelência.
